Come modificare le tabelle millesimali
Cosa sono le tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali sono lo strumento che permette al Condominio di ripartire tra i vari condomini tutti i diritti e i doveri ad essi spettanti. La ripartizione è ovviamente numerica, in quanto ogni condomino avrà una quota di spettanza: la quota millesimale. Tale quota è necessaria al fine di quantificare con un valore numerico la ripartizione spessa di questi diritti e doveri. Le tabelle millesimali sono relativa a ciascuna unità immobiliare facente parte del condominio e solitamente sono allegate al regolamento condominiale, nel caso in cui esso esista. In questo articolo scopriremo come modificare le tabelle millesimali.
Come si calcola il valore delle quote?
Il valore millesimale è relativo alla proprietà e non anche al proprietario. Non ci interessa conoscere chi o quante persone abitino l’immobile di riferimento. Tale valore non tiene in considerazione neanche lo stato manutentivo dell’immobile e le caratteristiche dello stesso, dei diritti gravanti, dei danni o dei miglioramenti apportati. Esso è piuttosto una quota ideale con la quale si considera il valore di proprietà relativo sia all’immobile sia alle parti comuni (ascensore, giardini, parchi, piscine, impianti sportivi, lastrico solare ecc.)
Il valore di riferimento di ogni singola unità immobiliare consente di conoscere la quota che ha il proprietario per esercitare un diritto, come ad esempio il voto, oppure la quota per calcolare le proprie spettanze negli oneri (pagamento di utenze e oneri condominiali).
I millesimi: 1000/1000.
Il valore delle quote si calcola partendo da una base di 1000/1000 (mille millesimi). Tutte le unità immobiliare assieme misurano 1000 (mille). Da qui è necessario capire come imputare i millesimi alle varie unità immobiliari.
Come imputare i millesimi alle varie unità immobiliari?
Sarà un tecnico (geometra, architetto, amministratore ecc.) a dover svolgere i calcoli attestanti i millesimi di ogni singola unità immobiliare. Infatti, nel calcolo dovrà tenere conto di:
– planimetrie di ogni singola unità immobiliare;
– planimetrie degli ambienti che compongono le unità immobiliari;
– volumi sia degli ambienti che delle unità immobiliari;
– calcolo e studio delle caratteristiche relative alle destinazioni d’uso (abitativo, commerciale);
– calcolo della superficie e dei volumi di tutto l’edificio.
Come si modificano le tabelle?
Come modificare le tabelle millesimali? Una volta che esistono le tabelle, potrebbe essere necessario modificarle in quanto potrebbero essere sopravvenuti dei fatti modificativi ovvero estintivi che rendano necessario farlo. Semplicemente ci si potrebbe accorgere che le tabelle generali condominiali abbiamo degli errori e debbano essere riviste.
Tra i fatti modificativi basti pensare alla divisione di un immobile in due unità e la successiva vendita o locazione a soggetti differenti: ciò comporterà la necessità di considerare un nuovo calcolo e la redazione di nuove tabelle millesimali. Ad occuparsi delle modifiche è l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile il quale prevede che per la rettifica o per la modifica delle tabelle, predisposte secondo i criteri che ho esposto sopra, possono essere decise solo con una delibera assembleare assunta all’unanimità. Questo dimostra l’importanza che rivestono le tabelle millesimali nella vita di un condominio.
Nel caso di errore delle tabelle però, è prevista una procedura semplificata: infatti sarà possibile una delibera a maggioranza dei soli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio. Es: sono presenti in assemblea tanti condomini che rappresentano 501 millesimi (metà dell’edificio). Di questi votano a favore la maggioranza. La delibera è valida.
In questo caso, la procedura semplificata è possibile in quanto, secondo il dettato normativo dell’art. 1136 comma 2 del Codice Civile la necessità di rivedere le tabelle millesimali è data dall’esistenza di un errore che sia, però, verificabile e dimostrabile.
Sono sempre obbligatorie le tabelle millesimali?
Le tabelle sono obbligatorie solo quando il numero di condomini è superiore alle 10 unità immobiliari. Spetterà in questo caso ad ogni condominio l’iniziativa per richiedere formalmente all’Amministratore o agli altri condomini la formazione delle tabelle stesse.
Contattami se hai necessità di un professionista del settore che ti sappia indicare se le tabelle millesimali del tuo condominio sono corrette e se nel caso di errore hai la necessità di chiederne una modifica.
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