Lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità. Come funziona

Lo sfratto è innanzitutto un procedimento giudiziale che permette al locatore (colui che “affitta un immobile”) di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore (inquilino dell’immobile) di solito per problematiche relative alla morosità dei canoni di locazione. Da previsione codicistica dovrebbe essere un procedimento speciale, rapido e garante di una tutela immediata e certa rispetto ai giudizi ordinari. Tutt’altro: purtroppo, soprattutto in grandi città come Roma, lo sfratto è piuttosto macchinoso, lento ed estremamente costoso. La previsione codicistica dell’art. 658 comma 1 c.p.c. statuisce che il locatore “può intimare lo sfratto anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

I presupposti dello sfratto abitativo

I presupposti essenziali per iniziare la procedura di sfratto sono:

• La presenta di un regolare contratto di locazione scritto, sia commerciale sia abitativo. Non è valido l’accordo verbale.
• Il mancato pagamento del canone di locazione. La legge prevede che una sola mensilità è sufficiente per intraprendere l’azione di sfratto. Spesso però i singoli contratti di locazione possono prevedere tempistiche più lunghe (due o tre mesi). Sarà quindi necessario leggere il contratto di locazione e capire cosa esso preveda. Ad ogni modo, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista per il pagamento del canone sarà possibile iniziare il procedimento di sfratto.

Oltre al canone di locazione è causa di sfratto anche il mancato pagamento degli oneri accessori ma solo quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

I presupposti dello sfratto commerciale

Per lo sfratto commerciale, invece, vi è un altro fondamento: l’inadempimento deve essere di non scarsa importanza, quindi di volta in volta sarà necessario uno studio del caso concreto finalizzato a comprendere se l’inadempimento possa essere sufficiente a proporre uno sfratto.

Chi può chiedere lo sfratto per morosità

Il soggetto legittimato a chiedere lo sfratto è il locatore, cioè colui che loca il bene. Esso può essere il proprietario del bene ma anche il semplice detentore (colui che ne ha la disponibilità). In caso di comproprietà potrebbe agire uno dei due comproprietari ma solo in assenza di dissenso degli altri. Potrebbe agire sia l’erede che il legatario. Soggetto che subisce lo sfratto e quindi legittimato passivo è il conduttore ovvero i conduttori in caso siano più d’uno. La competenza spetta al Tribunale del luogo in cui si trova il bene immobile oggetto di locazione.

Il procedimento: lo sfratto per morosità

Primo atto fondamentale per lo sfratto è una lettera di diffida da parte del proprietario all’inquilino: una raccomandata con ricevuta di ritorno con cui sollecitare il pagamento dei canoni mancanti, invito ad abbandonare l’immobile entro una determinata data e diffida, in caso di mancato riscontro, all’esperimento dell’azione giudiziale di sfratto. In caso in cui l’inquilino non saldi il dovuto e non risponda alla missiva, sarà necessario recarsi da un Avvocato il quale redigerà un atto complesso denominato:

– atto di intimazione per morosità con contestuale citazione in udienza per la convalida ed ingiunzione per i canoni scaduti.

E’ un atto complesso perché con esso si richiedono due distinte tutele e domande:

– la prima è relativa allo sfratto vero e proprio (chiedere al giudice un ordine di sfratto nei confronti dell’inquilino);

– la seconda è chiedere al giudice un ordine di ingiunzione di pagamento (il solo aspetto economico) dei canoni di locazione non pagati e degli oneri accessori.

       L’inquilino cosa può fare?

       L’inquilino può presentare un’opposizione alla convalida di sfratto e sarà il Giudice a decidere se rinviare il giudizio per l’esame dell’opposizione oppure concedere al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile. Anche in caso in cui non decida per l’opposizione l’inquilino potrà presentarsi alla prima udienza e richiedere al giudice il cosiddetto termine di grazia: un termine per adempiere alle proprie obbligazioni. Termine che potrà essere concesso o meno dal giudice e che di solito è pari a 90 giorni.

Convalida dello sfratto.

Nel caso in cui l’inquilino non si presenta, nel caso in cui si presente ma on fa opposizione, nel caso in cui fa opposizione ma il Giudice non la ritiene fondata, il Giudice emetterà la convalida di sfratto e fisserà la data entro cui l’inquilino dovrà abbandonare l’immobile.

L’esecuzione vera e propria dello sfratto.

Una vola ottenuta la convalida sarà necessario intraprendere la fase esecutiva. La fase più importante in quanto l’unica in grado di garantire il risultato. L’ordinanza emessa dal giudice, denominata convalida è infatti un titolo esecutivo con il quale, tramite ufficiale giudiziario si può ordinare il rilascio dell’immobile all’inquilino. Qualora l’inquilino non adempia spontaneamente nel termine fissato il proprietario dovrà nell’ordine effettuare la seguente attività:

– inviare un atto di precetto;

– se trascorsi 10 giorni l’inquilino non abbandona l’immobile, si dovrà recare presso l’Ufficiale Giudiziario e richiedere lo sgombero forzato. L’ufficiale giudiziario si recherà presso l’immobile per eseguire lo sfratto.

Quest’ultimo passaggio è quello che in tutta onestà crea piu problemi. Infatti l’Ufficiale Giudiziario dovrà recarsi presso l’immobile con le forze dell’ordine e in relazione al caso concreto con Assistenti sociali (se ci sono minorenni) ambulanze (se ci sono persone molto anziane) veterinario (se ci sono animali) ecc.

Tale operazione potrebbe essere ripetuta più volte in quanto non sempre i soggetti sopra descritti riescono a coordinare un unico intervento. Ogni operazione ha un costo piuttosto alto, in quanto tutti i soggetti ausiliari avranno un costo anticipato interamente dal locatore, che non ha alcuna certezza di vederseli rimborsare.

Quanto costa un procedimento di sfratto.

Considerato il tariffario forense, i costi vivi, le spese di gestione è plausibile che uno sfratto possa avere un costo compreso tra i 3.000,00 e i 10.000,00 euro a seconda dell’ammontare della morosità e delle difficoltà incontrate nel percorso finale dello sgombero.

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